Fusion des appartements AvalonBay et Equity Residential : ce que cela signifie

La plus grande fusion jamais réalisée entre des sociétés d'investissement immobilier (REITs) — le rapprochement entre Equity Residential et AvalonBay, annoncé jeudi — a laissé investors et analystes bouche bée. 

Cette fusion entièrement en actions affichera une capitalisation boursière d'environ 52 milliards de dollars et une valeur d'entreprise totale d'approximativement 69 milliards de dollars, selon un communiqué. Elle créera l'une des plus grandes sociétés immobilières des États-Unis, avec plus de 180 000 appartements en location. 

« Cette combinaison crée une nouvelle société fondamentalement plus solide, dotée de capacités différenciées qui généreront une création de flux de trésorerie structurellement supérieure, une croissance des bénéfices et des dividendes, ainsi que de la valeur pour les actionnaires », a déclaré Benjamin Schall, PDG d'AvalonBay. 

Schall deviendra PDG de la nouvelle entité, et Mark Parrell, PDG d'Equity Residential, prendra sa retraite à la clôture de la transaction.

Allan Swaringen, président et PDG de JLL Income Property Trust, qui gère environ 90 milliards de dollars d'investissements immobiliers dans le monde pour des clients institutionnels et des particuliers fortunés, a qualifié ce rapprochement d'« incroyable ».

« Qu'ils fusionnent est vraiment incroyable », a-t-il déclaré. 

Swaringen a noté que les actions des deux sociétés se négocient en dessous de leur valeur nette d'actif, une situation qui les rend toutes deux propices à être rachetées et privatisées. 

« Je pense que cela pourrait être une défense contre la privatisation. En se regroupant, ils deviennent presque trop grands pour être rachetés », a déclaré Swaringen. 

Il a également souligné le coût élevé du développement technologique que les locataires résidentiels exigent désormais — de la location en ligne à la vérification de crédit, en passant par la fourniture de bande passante et du Wi-Fi. La consolidation pourrait réduire ces coûts.

« Stratégiquement, la logique est claire : échelle, liquidité, efficacité du bilan et synergies de charges générales », a déclaré David Auerbach, directeur des investissements chez Hoya Capital Real Estate. 

Auerbach a déclaré qu'il pense que cela pourrait être le premier d'une série de mégatransactions dans ce secteur. 

« Il y a BEAUCOUP trop de REITs d'appartements sur le marché, et c'est un secteur mûr pour la consolidation », a-t-il écrit dans des commentaires envoyés par e-mail à CNBC. 

Auerbach a noté que l'accord intervient après une période difficile pour les propriétaires d'appartements, qui ont dû faire face à une croissance morose des loyers en raison du boom de la construction post-Covid qui a généré une vague massive de nouvelles offres.

Ni Auerbach ni Swaringen n'ont indiqué qu'ils s'attendent à voir un effet sur les loyers. Bien que la part de marché de la société combinée puisse croître dans certains marchés, elle devra tout de même faire face à la concurrence du reste du secteur. Le marché des appartements est très diversifié, immeuble par immeuble, offrant aux consommateurs de nombreuses options. 

Un examen réglementaire et politique pourrait surgir, compte tenu de la taille colossale de l'opération et du débat actuel sur l'accessibilité au logement. Mais même après la fusion, la société combinée détiendra une faible part de marché. 

« Bien qu'aucune approbation réglementaire antitrust ne soit nécessaire, il y a la bataille de relations publiques politiques pour laquelle nous pensons que la direction a bien expliqué [que] la société combinée représente < 3 % de part de marché et investit massivement dans l'expansion du logement », a écrit Alexander Goldfarb, analyste senior chez Piper Sandler. « En définitive, nous pensons que la société combinée doit améliorer la croissance de ses bénéfices au-delà des synergies ponctuelles pour démontrer que la taille est réellement plus rentable. »