Новый сдвиг на рынке жилья создаёт срочное решение для американцев

На протяжении многих лет многие американцы, мечтающие купить жильё, застряли в ожидании. Они ждали снижения ипотечных ставок и того, что рынок станет более благоприятным для покупателей.

Это терпение не оправдало себя так, как многие надеялись. Средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке составляла 6,47% по состоянию на 18 июня, и Федеральная резервная система оставила ставки без изменений на июньском заседании. Для многих покупателей долгожданное снижение ставок по-прежнему кажется всё более недостижимым.

Тем не менее, по словам Дейва Мейера, руководителя отдела недвижимости BiggerPockets, рынок жилья уже сместился в пользу покупателей — и многие этого не замечают. В своём обновлении рынка жилья за июнь 2026 года на подкасте BiggerPockets Real Estate Podcast Мейер подробно описал то, что он назвал «ключевым недавним сдвигом». 

По мере того как дома дольше стоят на рынке, переговорная сила переходит от продавцов к покупателям по всей стране. Загвоздка, по его словам, в том, что это окно возможностей уже начинает закрываться, оставляя покупателей перед срочным решением: действовать сейчас или рискнуть и ждать слишком долго. Его совет покупателям — перестать ждать.

«Сейчас самое время воспользоваться преимуществом, пока остальные ещё не поняли этого», — сказал Мейер.

Что изменилось на рынке жилья в 2026 году

Сдвиг, на который указывает Мейер, связан с количеством дней на рынке — то есть с тем, сколько времени дом стоит на продаже до заключения договора. Когда это число растёт, это сигнализирует о том, что покупатели имеют преимущество перед продавцами. Прямо сейчас количество дней на рынке растёт.

«Когда количество дней на рынке растёт, как сейчас, это говорит нам о том, что покупатели набирают силу», — сказал Мейер. «И как инвестор в недвижимость, вы должны это учитывать, потому что это означает, что когда вы подходите к новой сделке на стабилизирующемся рынке, вы можете быть более агрессивны в своих предложениях.»

Проще говоря, чем дольше дома стоят на рынке, тем больше у покупателей возможностей торговаться по цене покупки, добиваться уступок от продавца и многого другого.

Это преимущество возникает даже на фоне в целом стагнирующего рынка жилья. Цены на жильё в стране растут менее чем на 1% в год по индексу Case-Shiller, а объём предложения остаётся примерно на одном уровне — признаки того, что спрос и предложение находятся в приблизительном равновесии, а не раскручиваются.

Подробнее об ипотечных ставках и рынке жилья:

• Американцы принимают решение после неожиданных новостей о рынке жилья
• Новые изменения на рынке жилья открывают большие возможности для покупателей
• Американцы принимают важное решение после новостей о рынке жилья

Спрос сам по себе, хотя и остаётся низким по историческим меркам, фактически вырос по сравнению с прошлым годом. Мейер объяснил, в частности, как это отражается на заявках на ипотеку.

Последние данные Freddie Mac также подтверждают это, описывая покупательский спрос как умеренно улучшающийся даже при том, что 30-летняя ипотечная ставка держится в диапазоне середины 6%. Redfin теперь классифицирует большинство из 50 крупнейших городских агломераций США как рынки покупателей, при этом продавцы по всей стране превышают число покупателей.

При всём этом Мейер ясно даёт понять, что это окно не будет открыто вечно. На некоторых рынках продавцы уже адаптируются, и условия, давшие покупателям преимущество, начинают меняться. Именно поэтому решение становится более срочным как для инвесторов в недвижимость, так и для обычных покупателей жилья.

Shutterstock

Что означает сдвиг на рынке жилья для покупателей прямо сейчас

Преимущество покупателей существует сегодня, но Мейер указывает, что через шесть месяцев его может не быть, превращая вопрос о том, покупать сейчас или продолжать ждать, в вопрос, требующий срочного ответа.

«Окно максимального преимущества — когда вы как покупатель сможете иметь наибольшую власть над продавцами — это окно может скоро закрыться», — сказал Мейер. «Это не вопрос сегодня или следующей недели, но по трендам уже видно, что это окно закрывается.»

Этот тренд виден в национальных данных. В подтверждение срочности, которую описывает Мейер, Redfin сообщил, что в мае продавцы превышали покупателей примерно на 47% — всё ещё значительный разрыв, но снизившийся с пика почти в 50% в конце 2025 года. По собственной оценке Redfin, это уже не такой сильный рынок покупателей, каким он был когда-то.

Тем не менее Мейер объясняет, что правильный шаг зависит от местного рынка. В районах, где цены упали, но дома продаются быстрее и предложение сокращается, он видит формирование дна и возврат позиций продавцов. На этих рынках Мейер говорит, что действовать нужно скоро, пока это преимущество не исчезло.

На рынках, которые всё ещё ослабевают, с растущим предложением и домами, которые дольше стоят на продаже, покупатели могут позволить себе подождать и потребовать существенную скидку. 

«Единственная причина, по которой не стоит ждать, — это если вы получите исключительно выгодную сделку», — сказал Мейер. «И именно на такой сделке вы должны настаивать.»

Мейер осторожно предупреждает, что всё это не означает, что покупатели должны торопиться или что более широкий рынок стал лёгким. Стоимость заимствований по-прежнему высока, и цены на жильё остаются высокими, но реальные возможности существуют.

«Вам не нужно идеально угадывать момент на рынке», — сказал Мейер. «Вам просто нужно адаптировать свою стратегию к тому, что происходит на рынке.»

Ключевые выводы о текущем рынке жилья

• Рынок сместился в пользу покупателей: Мейер указывает на то, что дома дольше стоят на рынке, что передаёт переговорное преимущество покупателям, а не продавцам; Redfin теперь относит большинство из 50 крупнейших городских агломераций США к рынкам покупателей.
• Окно преимущества покупателей уже сужается: По данным Redfin, разрыв между продавцами и покупателями на национальном уровне сократился по сравнению с декабрьским пиком, и Мейер говорит, что это преимущество быстрее всего исчезает на рынках, где продавцы начали адаптироваться.
• Не рассчитывайте на снижение ставок: Федеральная резервная система оставила ставки без изменений в июне и дала сигнал о возможном их повышении позднее в этом году, а не снижении; средняя ставка по 30-летней ипотеке составила 6,47% в середине июня, по данным Freddie Mac.
• Правильный шаг зависит от рынка: В районах, где цены достигли дна и дома продаются быстрее, Мейер советует действовать до того, как продавцы вернут себе преимущество; на всё ещё ослабевающих рынках он рекомендует ждать и добиваться существенной скидки.
• Общая картина не изменилась: Даже на рынке покупателей финансирование остаётся дорогостоящим, а цены на жильё по-прежнему высоки по историческим меркам, что делает эту историю о своевременном использовании преимущества, а не о широком возврате доступности жилья.

По теме: Американцы принимают важное решение после новостей о рынке жилья