美國人在房市消息後面臨重大決策

潛在購房者多年來一直在權衡，是否應該在艱難的市場中入市，還是等待條件向有利於自己的方向轉變。在很長一段時間內，耐心等待看起來是更穩妥的選擇，本週的情況似乎也印證了這一點。

根據房地美（Freddie Mac）的數據，截至6月11日，30年期固定抵押貸款平均利率上升到6.52%，這是四週內的第三次上漲，此前最新通膨數據創下三年來的高點。對於希望降低借貸成本的買家來說，這又是一個繼續等待進入房市的理由。

然而，同日發布的另一份報告卻指向相反的方向。Realtor.com引用最新數據揭示，疫情時代的競價大戰已大幅逆轉。目前，典型住宅的成交價低於掛牌價，這表明議價能力已轉移到買家手中。

這一發展讓美國人面臨真實的抉擇：繼續等待利率下降，還是把握市場多年來未曾提供的議價優勢。BiggerPockets首席投資官Dave Meyer一直將這種轉變描述為真正的機會。

「當今市場實際上正是許多投資者所希望看到的：折扣定價、更強的議價優勢，以及以較低價格購入優質資產的機會，」Meyer在接受TheStreet獨家採訪時表示。

新報告揭示的房價狀況

Realtor.com週四發布的分析發現，賣家已無法再指望獲得全額要價。這與2021年和2022年形成鮮明對比，當時由於庫存有限、競爭激烈，掛牌房屋往往吸引到高於要價的出價。如今，典型住宅的成交價低於最新掛牌價。

這一逆轉源於2022年以來抵押貸款利率的攀升，這抑制了買家需求，並使整個市場的成交價普遍降低到低於要價的水平。

新數據顯示，速度現在至關重要。在前四週內簽約的住宅，其成交價比平均成交價高出約1.8%。若房屋持續掛牌，折扣幅度將不斷擴大，到第18週時，賣家通常接受比預期低約1.3%的價格。

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這種轉變在各地區的感受有所不同。報告顯示，南部和西部已明顯向買方市場傾斜，而東北部是唯一一個房屋成交價仍傾向高於掛牌價的地區。中西部介於兩者之間，預計今年晚些時候將重新向賣方市場回擺。

在Meyer看來，這樣的市場改變的是如何購房，而非是否應該購房。

「在任何市場都可以買房，只需要根據當前狀況調整策略和戰術，」Meyer說道。

對買家而言，這一消息意味著更多的議價空間，以及更少理由去支付溢價。但它無法回答的是，究竟應該趁現在把握這種議價優勢，還是繼續等待利率下降。這個決定更為複雜，也將抵押貸款利率重新帶回討論核心。

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抵押貸款利率攀升下買家面臨的抉擇

繼續等待的理由在於抵押貸款利率，而本週的情況並未削弱這一理由。此次利率上漲發生在勞工部報告消費者物價在截至5月的一年內上漲了4.2%之後，這是三年來最快的年度通膨速度，主要受與伊朗戰爭相關的能源價格飆升所驅動。持續的通膨讓聯準會（Federal Reserve）幾乎沒有降息空間，並持續對抵押貸款利率形成上行壓力，這給觀望中的買家再添一個理由，讓他們繼續等待借貸成本緩解。

根據所聽信息的不同，買家可以從兩個角度解讀過去這一週。一是繼續等待，押注利率最終回落，從而在未來保留更多購買力。另一個是現在行動，將Realtor.com數據所確認的議價優勢視為足夠的購房理由，即使是在當前的利率水平下。

這歸根結底是一場對於利率寬鬆是否真的會到來的押注。Meyer的回答是：可能不會。

「人們已經等了四年，等待利率下降。我一直試圖告訴大家，這可能不會發生，」Meyer對TheStreet表示。「一旦你接受了這個現實，機會就變得更容易看見。與其說'抵押貸款利率會幫我解圍'，不如問問'在利率處於六字頭中段的情況下，我能做什麼？'」

這一切都無法讓2026年成為輕鬆的購房之年。接近6.5%的抵押貸款利率，以及按歷史標準仍然偏高的房價，依然是真實存在的負擔能力制約因素。話雖如此，週四的報告確實揭示了當前議價優勢歸屬的轉變。對買家而言，問題在於如何趁這一優勢仍然存在時加以利用。

2026年購房者重點摘要

• 買家現在佔據主動：Realtor.com最新報告顯示，典型住宅的成交價低於掛牌價，這與2021年和2022年形成鮮明對比，當時買家為了拿下交易，慣常支付高於要價的價格。
• 房屋掛牌時間越長，賣家地位越弱：根據Realtor.com的數據，約在第四週前簽約的房屋，成交價仍比典型成交價高出約1.8%，而掛牌至第18週仍未售出的房屋，成交價則落在低於賣家目標約1.3%的水平。
• 地區影響議價空間：南部和西部給予買家最大的議價優勢，中西部則各有偏向，而東北部是唯一仍傾向賣家的地區，根據Realtor.com的數據，賣家在那裡往往能獲得高於要價的成交結果。
• 利率上升是隱憂：根據房地美（Freddie Mac）及勞工部數據，在通膨創下三年高點後，30年期抵押貸款平均利率在6月中旬上升到6.52%。這種拉鋸正是買家面臨真實抉擇而非輕易決定的原因。
• 負擔能力的問題依然存在：接近6.5%的利率加上仍然偏高的房價，使持有成本依然高昂，因此這一消息指向的是買家擁有更強的議價地位，而非根本成本的真正緩解。

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